El importe de la morosidad de los préstamos bancarios ha disminuido considerablemente según los últimos datos del Banco de España. Las causas subyacentes estaban relacionadas con la crisis económica que acaba de pasar: altos niveles de desempleo, la inflación en aumento y el Euribor (utilizado como índice de referencia en la mayoría de las hipotecas españolas) en niveles máximos no vistos desde hacía muchos años, algo que se traduce en pagos mensuales más altos. Además, el fortalecimiento del euro frente a otras monedas como la libra esterlina o el dólar estadounidense dificulta que estos tenedores de divisas cumplan con los pagos mensuales de las hipotecas en euros. La caída de los precios de las propiedades también ha desalentado a muchos compradores potenciales y ha dificultado que las personas obtengan préstamos sobre sus propiedades a través de liberaciones de capital o préstamos vitalicios.

Esta caída en el valor significa que algunas personas no están interesadas en continuar pagando sus hipotecas porque se han topado con un capital negativo (lo que significa que le deben al banco más de lo que vale su propiedad). Es un error común creer que la entrega de las llaves de la propiedad se resolverá con el banco prestamista. Aunque algunos bancos españoles lo han aceptado en el pasado (dependiendo de cada caso particular y siempre que el prestatario no tenga un patrimonio negativo), la mayoría ya no lo hace. En muchos casos, al hacer esto, muchos bancos perderán dinero al darse cuenta de que su propiedad no vale en una subasta pública el valor del préstamo hipotecario pendiente. Esto es básicamente lo que significa encontrarse con un patrimonio negativo.

Los propietarios extranjeros de viviendas están preocupados por lo que sucederá con sus activos en sus países de origen si el banco se niega a aceptar las llaves a cambio de la cancelación de la hipoteca. Si bien antes era poco común que los bancos españoles reclamaran deudas en el extranjero, a raíz de este nuevo entorno económico sombrío en el que nos encontramos, ahora se ven obligados a hacerlo debido al alarmante aumento de la morosidad.

¿Exactamente cómo se puede llegar a un patrimonio negativo?

Hemos sido testigos en los últimos meses de cómo algunos bancos simplemente aceptan la devolución de las llaves y se quedan con la propiedad como pago. Sin embargo, esto sólo sucederá si no hay un valor neto negativo significativo en la propiedad. En este caso tendrás que firmar ante Notario una escritura por la que se da por terminado el préstamo. Es mucho más rentable para los bancos recuperar la vivienda sin tener que pasar por las molestias y los costos de una subasta pública que podría llevar un par de años. Evitar una subasta pública también permite a los bancos renunciar a establecer provisiones financieras en sus libros para compensar la pérdida que no parece buena a los ojos de los accionistas e inversores.

Aunque pueda parecer difícil al principio, la verdad es que toparse con un patrimonio negativo es sorprendentemente fácil. En las siguientes líneas te explicamos cómo puede suceder esto.

Caída de los precios de las propiedades

El banco, al decidir si le concederá un préstamo, ordenará una tasación del inmueble para emitir su Oferta Vinculante. Esta propiedad actuará como garantía del préstamo. Si este valor no es realista y está por encima del valor real de mercado de la propiedad, en caso de que se produjera una caída en los precios de la vivienda, como ocurre ahora, entonces esta propiedad puede valer menos que el préstamo que garantiza.

Todos los contratos hipotecarios en España tienen una cláusula por la que si el valor del inmueble cae por debajo del 20% del valor de tasación el banco podrá solicitar a su criterio garantías adicionales para compensar la escasez financiera. En la práctica, los bancos rara vez optan por hacerla cumplir, pero podrían hacerlo legalmente.

En caso de que el banco embargue la propiedad, podrá subastarla en Subasta Pública.

Las subastas públicas significan una nueva caída en los precios de las propiedades

A medida que aumente la afluencia de propiedades embargadas en un futuro próximo, los bancos eventualmente se verán obligados a realizar una subasta pública. En estas subastas, el valor obtenido por las propiedades puede caer fácilmente por debajo del 50% del valor de mercado, lo que significaría que incluso si el banco vende el activo en la subasta, el deudor seguirá debiéndole al banco el saldo del préstamo. A este saldo hay que sumarle los honorarios legales del abogado del banco y los costos asociados al proceso de embargo.

Pero espera, ¡ya he pagado el X% del capital hipotecario durante el periodo de tiempo equivalente!

Bueno, ¡me temo que no! Si tu hipoteca utiliza el sistema de amortización francés (como lo hacen la mayoría de las hipotecas concedidas por los bancos españoles), entonces sólo habrás pagado una pequeña fracción del capital hipotecario. La razón es que con el sistema francés sólo se pagan intereses durante las primeras etapas de la hipoteca, y gradualmente se pasa al capital únicamente siguiendo una escala móvil lineal. Este sistema permite tener pagos mensuales que son invariables durante toda la vida de la hipoteca.

Alcance de la responsabilidad

Según el artículo 1911 del Código Civil español al firmar un título de hipoteca serás responsable de todos tus bienes presentes y futuros. La hipoteca es sólo una garantía sujeta al préstamo financiero que actúa como garantía el inmueble o activo subyacente.

Lo anterior tiene enormes implicaciones legales que los prestatarios deben comprender plenamente al firmar un contrato hipotecario español. Esto significaría que si no cumple con el pago de su hipoteca española, el banco puede embargar la propiedad que actúa como garantía. Si cae en un patrimonio negativo, el banco tiene derecho a perseguirle por la deuda pendiente incluso en su país de origen.

A diferencia de lo que ocurre en el Reino Unido y los EE. UU., la mayoría de las veces devolver las llaves al banco no evitará que te persigan por la deuda pendiente.

Las seis etapas de la recuperación de una vivienda

No todos los inmuebles terminan en subasta pública, especialmente en aquellos casos en los que el prestatario no se encuentra en patrimonio negativo. El banco puede llegar a un acuerdo extrajudicial sobre el asunto mediante la cesión básicamente por parte del prestatario en escritura pública al banco de la propiedad del inmueble. El banco se compromete en esta escritura a no perseguir más la deuda a cambio de la propiedad.

En aquellos casos en los que este acuerdo no sea posible, el procedimiento de recuperación es aproximadamente el siguiente:

El prestatario incurre en moras: el prestatario no cumple con los pagos de su hipoteca. Se aplican tipos de interés de mora (“intereses de mora”). El banco se pone en contacto con el prestatario y puede intentar resolver el asunto extrajudicialmente.

En incumplimiento técnico - Ocurre a los 90 días del primer atraso. El expediente del cliente pasa al departamento de cobro del banco, que intenta en un último intento recuperar la deuda. El banco se ve obligado a constituir una provisión para compensar esta pérdida potencial. Es por eso que muchos bancos están abiertos a negociar antes de un impago porque estas provisiones obligatorias que deben depositarse ante el Banco de España socavan los ratios de liquidez del prestamista, algo que los bancos con la crisis crediticia actual intentarán evitar.

Ejecución hipotecaria e intervención notarial - Dependiendo de las posibilidades de recuperación de la deuda, 15 o 20 días después del incumplimiento técnico. Se envía comunicación certificada por Notario con acuse de recibo, informándole que el procedimiento de recuperación es inminente.

Orden de recuperación - Se trae el asunto a juicio. El juez comunica a los prestatarios la recuperación de la hipoteca. El valor del bien en subasta pública puede ser el que conste en el Registro de la Propiedad o bien el banco podrá ordenar una tasación actualizada. Esta tasación actualizada también será útil para que el banco decida si merece la pena o no proceder a la recuperación ya que tiene unos gastos asociados elevados.

El Tribunal fija una fecha para la Subasta Pública - Normalmente entre 6 y 12 meses después del inicio del Procedimiento Ejecutivo. El juez decide la fecha de la subasta. Si nadie puja por la propiedad, el banco se la quedará. El banco intenta compensar la deuda pendiente con esta subasta. Sin embargo, puede suceder que después de que la propiedad haya sido asignada a un postor ganador, la cantidad recaudada no sea suficiente para cubrir la deuda más todos los gastos de recuperación asociados (es decir, porque el prestatario se había topado con un patrimonio negativo). El banco tiene derecho a recuperar el resto de sus activos incluso en el extranjero. Si hay un garante en la escritura de hipoteca, el banco se hará cargo de sus activos. La propiedad ahora quedará depositada a nombre del nuevo propietario.

Desalojo - En caso de que el propietario todavía se encuentre en la propiedad, después de un período que normalmente dura seis meses, la policía llegará a su puerta con un cerrajero para desalojarlo por la fuerza. Hay una serie de casos en los que esto puede no ser posible por motivos legales.

¿Qué hacer si no puedes pagar tu Hipoteca?

Si está luchando por cumplir con los pagos mensuales de su hipoteca y vender su propiedad a tiempo para reunir el dinero para cancelar la hipoteca parece una tarea imposible, no espere hasta haber incurrido en atrasos para comenzar a negociar con su banco. Después de 3 meses de mora en la hipoteca los bancos españoles empiezan a emprender acciones legales, por lo que aunque consigas llegar a un acuerdo con ellos pasado dicho tiempo (algo muy improbable, ya que el banco te ve ahora como un moroso) igual tendrás que pagar no sólo la cantidad adeudada sino todos los gastos legales soportados con motivo de dicho incumplimiento.

Las negociaciones con el banco prestamista incluyen ampliar el plazo de la hipoteca, reducir el tipo de interés o pasar a una hipoteca de sólo intereses durante unos años hasta que mejoren sus circunstancias económicas. Si tras aplicar cualquiera de estas opciones sigues sin poder hacer frente a tus cuotas mensuales, es mejor intentar pactar la entrega de llaves que dejar que el banco se quede unilateralmente con la propiedad.

Conclusión

El impago de una hipoteca española es un asunto grave que puede afectar tanto a sus activos en su país de origen como a su calificación crediticia, ya que la deuda irá en su contra personalmente. Si todo lo demás falla, la única opción que queda es intentar negociar con su banco. Los bancos están abiertos a renegociar las condiciones del préstamo, siempre que usted no esté en mora con ellos.

 

País: España
Categoría: Editoriales y Artículos Inmobiliarios
Autor: Raymundo Larraín Nesbitt - Lawbird Legal Services 06/08
URL de origen original: http://www.marbella-lawyers.com
Fecha: 3 de septiembre de 2008

Traducido del inglés al español con Google Translate.